Vruchtgebruik – Bloot Eigendom omgezet in huur?

Hoe zit het nu ook alweer met die bloot eigendom – vruchtgebruikconstructies die, door de fiscale maatregel, zijn omgezet in huur?

Weet u het nog? Tjeu had in 1996 de bloot eigendom van zijn woning overgedragen aan zoon Jan. Daarbij had hij zich het levenslang recht van vruchtgebruik voorbehouden. Bij overlijden van Tjeu zou de waardestijging van de woning en de waarde aangroei van de blote eigendom tot volle eigendom bij Jan niet worden belast met erfbelasting.

Helaas werd dit voordeel door een wijziging in de Successiewet vanaf januari 2010 teniet gedaan. Tjeu heeft daarom zijn vruchtgebruik deel in 2009 aan Jan overgedaan en is het woonhuis van hem gaan huren.

De woning is toch al overgedragen aan het kind, dan is er toch geen erfbelasting meer verschuldigd?

Je zou zeggen dat er bij overlijden van Tjeu dan geen erfbelasting over de woning betaald hoeft te worden, immers de woning was toch al van Jan? Dus waarom geldt de overgangsregeling dan ook voor huursituaties (en niet alleen voor vruchtgebruik/ bloot eigendom)?

Toch erfbelasting omdat:

Er zijn twee redenen waarom de fiscus wel belasting wil heffen :

  1. de fiscus stelt dat er voor de omzetting in een huurovereenkomst door Tjeu  van het vruchtgebruik is genoten en dat dit dus belast is en
  2. wanneer er sprake is van een te lage huurprijs, dan wordt ook dat gezien als genot en dus ook belast.

Maar: gelukkig geldt ook hiervoor de overgangsregeling

Maar gelukkig is dus nu bepaald dat het overgangsrecht ook geldt voor bovengenoemde situaties van vóór 2010. Voor de berekening van de verschuldigde erfbelasting mag men uitgaan van WOZ waarde van de woning op het moment van overlijden, gerelateerd aan de staat van de woning op het moment van vervreemding aan het kind. Dit komt erop neer dat in het voorbeeld van Tjeu en Jan dat alleen het verschil tussen de WOZ waarde op de overlijdensdatum van Tjeu in 2010, dus EUR 600.000 en de waarde waarvoor de woning is overgedragen aan Jan in 2009 wordt belast.

De waardestijging in het verleden van EUR 200.000 wordt dus niet met erfbelasting belast. Het maakt daarbij niet uit hoe de waardestijging is ontstaan: ook de waardestijging door verbouwingen en verbeteringen aan de woning worden niet belast.

Er moet dan wel sprake zijn van een zakelijke huurprijs

Hiervoor gaven wij al aan dat ook al was de huurprijs lager dan de wettelijke regeling, dit ook onder de overgangsregeling zal vallen en dus niet wordt belast. Dit geldt alleen wanneer de betrokkenen in redelijkheid kunnen aannemen dat er sprake was van een zakelijke huurprijs en deze tot het overlijden zakelijk is gebleven..

Let op: voor huursituaties die op of na 1 januari 2010 zijn ontstaan geldt de wettelijke regeling van 6%

Let op: voor huursituaties die op of na 1 januari 2010 zijn ontstaan geldt echter de wettelijke regeling. Deze bepaalt dat er jaarlijks een huursom van 6% (Successiewet) van de waarde van de woning in onbezwaarde staat betaald moet worden door de ouders. Is dit percentage lager, dan wordt dit door de fiscus als een voordeel gezien, dat bij overlijden van de ouder met erfbelasting wordt belast.

Betaalt u nu 6% van de waarde van de woning aan huur? Dat wordt misschien lager.

Huurt u vanaf 2010 uw woning van uw kind? En betaalt u 6% van de waarde van de woning aan huur? De staatssecretaris doet dit jaar een onderzoek naar de houdbaarheid van dit hoge percentage dat hoger is dan de marktrente. Houdt u de berichtgeving in de gaten. Het kan zijn dat u in de toekomst minder huur kunt gaan betalen!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *